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贷款未经批准买方应要承担违约责任/奚正辉

时间:2024-07-09 08:30:39 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8209
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贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月,张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》,张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定:签约当日支付首付款人民币40万元,贷款支付人民币60万元。合同签订时,银行的信贷员也在场,并且告知双方60万贷款没问题。经审批,银行最终没有同意李某的贷款申请,李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控,现在该房屋的市场价格已经没有100万元,所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控,银行贷款的政策也越来越严格,像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性,所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对李某而言,贷款未获批准是李某不能预料的,也不可归责于李某,完全是由于银行的原因,造成李某履约不能,对此李某是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要李某有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的李某违约,李某依旧要向张某承担违约责任,李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是李某不能预见的,而且不可归责于李某,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于李某个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于李某,因而也不构成情事变更,不能免责。
从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

总而言之,因为情势变更在我国还没有被完全采纳,李某因银行贷款未获批准,理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址:www.joinwaylawfirm.com

浙江省科学技术厅关于印发《浙江省科技成果登记实施细则(修订)》的通知

浙江省科学技术厅


浙江省科学技术厅关于印发《浙江省科技成果登记实施细则(修订)》的通知

浙科发成〔2007〕20号


各市科技局,省级有关部门,高等院校、省(部)属科研院所:

为了加强科技成果管理,规范科技成果登记工作,根据科技部《科技成果登记办法》(国科发计字〔2000〕542号)相关规定,制定了《浙江省科技成果登记实施细则(修订)》。现印发给你们,请在工作中遵照执行。

附件:浙江省科技成果登记代码



二○○七年一月二十六日




浙江省科技成果登记实施细则(修订)



第一条 为了加强科技成果管理,规范科技成果登记工作,保证及时、准确和完整地统计科技成果,促进科技成果信息的交流,为科技成果转化和宏观科技决策服务,根据国家科技部《科技成果登记办法》的规定,结合本省实际,制定本实施细则。

第二条 下述科技成果应当登记:

(一)有财政投入的各级各类科技计划(含基金、专项)所产生的科技成果。   

(二)列入省级及以上新产品试制、试产计划所产生的科技成果。

(三)申请浙江省科学技术奖评审的相关成果。

第三条 除第二条(三)款外,非财政投入产生的科技成果自愿登记。

涉及国家秘密的科技成果,按照国家科技保密的有关规定进行管理,不按照本实施细则登记。   

第四条 省科学技术行政部门管理指导全省科技成果登记工作。省级其他行政部门负责管理本部门、本行业的科技成果登记工作;各市科技行政部门成果管理机构负责管理本系统的科技成果登记工作。   

第五条 省级行政部门、各市科技行政部门可委托有条件的中介机构、大学、科研院所作为科技成果登记机构。同时要加强对被委托机构的指导和管理。

第六条 科技成果完成人可按隶属关系或属地向相应的科技成果登记机构办理科技成果登记手续。科技成果不重复登记。两个或两个以上完成人共同完成的科技成果,由第一完成人办理登记手续。   

第七条 科技成果登记应当同时满足下列条件:   

(一)登记材料规范、完整;   

(二)已持有相关证明;   

(三)不涉及国家秘密;   

(四)不违背国家的法律、法规和政策。

第八条 办理省科技成果登记需填写科技部统一制定的《科技成果登记表》及下列材料:   

(一)应用技术成果:提供相关证明(科技计划项目验收证书、法定检测机构的检测报告、行业准许证明等);或者知识产权证明(专利证书、植物品种权书、软件登记证书等)和研制报告、查新报告、用户证明等。   

(二)基础理论成果:提供学术论文、学术专著和论文发表后被引用的证明。   

(三)软科学研究成果:提供相关的应用证明和研究报告及同行专家评价意见。

第九条 科技成果登记机构对办理登记的科技成果进行形式审查,对符合条件的予以登记受理,给予登记号。各科技成果登记机构对受理登记的成果应及时将成果数据汇总上报至省科技行政部门,由省科技行政部门统一在门户网站公示。

第十条 经过1个月的公示后,无异议的科技成果由原科技成果登记机构出具登记证书(登记证书由省科技行政部门统一印发,登记证书编号用七位数字,如06××001:06表示2006年登记,××表示登记单位代码,001表示登记单位自己的流水号)。科技成果登记证书不作为确认科技成果权属的直接依据。

第十一条 省科技行政部门将登记的科技成果登录至国家科技部成果数据库。

第十二条 凡存在争议的科技成果,在争议未解决之前,不予登记,已经登记的科技成果,发现弄虚作假,剽窃、篡改或者以其他方式侵犯他人知识产权的,注销登记,并予以公告。涉及到成果登记机构责任的,撤消登记资格,并予以公告。

第十三条 科技成果登记机构的工作人员擅自使用、披露、转让所登记成果的技术秘密,侵犯他人知识产权的,追究相应的法律责任。

第十四条 本细则自2007年1月1日起实行。2002年3月20日省科技厅(浙科发政〔2002〕56号文)发布的《浙江省贯彻科技部〈科技成果登记办法〉实施细则》同时废止。



临夏回族自治州建设工程场地地震安全性评价管理规定

甘肃省临夏回族自治州人民政府


临夏回族自治州人民政府令

(第18号)

《临夏回族自治州建设工程场地地震安全性评价管理规定》已经2007年3月8日州人民政府第二次常务会议讨论通过,现予公布,自公布之日起30日后执行。


州长:年仲华           二○○七年三月十四日



临夏回族自治州建设工程场地地震安全性评价管理规定

第一条 为了加强对地震安全性评价的管理,防御与减轻地震灾害、保护人民生命和财产安全,根据《中华人民共和国防震减灾法》、国务院《地震安全性评价管理条例》、《甘肃省防震减灾条例》和《甘肃省建设工程场地地震安全性评价管理规定》,结合本州实际,制定本规定。
第二条 在本州行政区域内从事新建、扩建、改建工程项目地震安全性评价活动,确定抗震设防要求,实施对地震安全性评价的监督管理,必须遵守本规定。
第三条 本规定所称的地震安全性评价,是指对建设工程场地地震烈度复核、地震危险性分析、设计地震动参数(加速度设计反应谱,地震动时程分析)的确定、地震小区划、场地及周围地震地质稳定性评价、场地地震灾害预测等工作;抗震设防要求管理,是指对一般工程按照《中国地震动参数区划图(GB18306-2001)标准》规定的抗震设防标准的确认工作。
第四条 建设工程场地地震安全性评价和抗震设防要求管理必须依法纳入基本建设程序。
第五条 各类工程的设计、施工、验收必须符合地震烈度审核和地震安全性评价提出的抗震设防要求标准。
不按本规定进行地震安全性评价及抗震设防要求管理的建设项目,各有关部门不得办理审批手续。
第六条 对一般工业厂房、三层以上建筑物依据《中国地震动参数区划图(GB18306-2001)标准》进行抗震设防,在设计前报地震行政主管部门进行抗震烈度设防标准审核确认,不需要专门做地震安全性评价工作。
第七条 下列建设工程场地和地区必须进行专门地震安全性评价工作:
(一)抗震设防要求高于国家颁布的地震区划图设防标准的重大工程、特殊工程、生命线工程、可能产生严重次生灾害或对社会和国民经济有重大影响的工程;
(二)位于地震烈度分界线两侧各8公里区域内的重要建设工程;
(三)占地范围较大,跨越不同工程地质条件区域的城镇和人口稠密、经济发达的工矿区以及新建开发区;
(四)州地震行政主管部门与州计划、建设行政主管部门共同确定的有特殊要求的及其他需进行地震安全性评价的工程。
第八条 建设工程地震安全性评价工作必须由具有相应地震安全性评价资质的单位进行。
第九条 州地震行政主管部门负责本地区行政区域内地震安全性评价工作及抗震设防要求管理工作的管理和监督。
县(市)地震行政主管部门配合上级业务主管部门管理本辖区内的地震安全性评价工作和抗震设防要求管理工作。建设工程抗震设防标准经县(市)地震行政主管部门初审后,报上级地震行政主管部门审批。
第十条 地震安全性评价工作应在项目建议书批复后工程项目可行性研究阶段进行,并将评价结果列为可行性论证的内容。可行性研究报告必须包括地震安全性评价报告和州地震行政主管部门的审批意见。
第十一条 建设工程场地地震安全性评价经费应列入建设工程项目预算。
第十二条 建设工程单位在委托设计时,必须向设计单位提交经地震行政主管部门审核批准的抗震设防标准。
工程设计单位按照地震行政主管部门确认的抗震设防标准,严格执行抗震设计规范。施工单位严格按照抗震设计进行施工,确保工程质量。
第十三条 根据国家有关规定,对从事地震安全性评价的单位实行资质管理制度,对从事地震安全性评价工作的技术负责人实行执业资格管理。
第十四条 在本行政区域内从事地震安全性评价工作的单位,必须持有国家或省地震行政主管部门颁发的《建设工程地震安全性评价许可证书》,并到州地震行政主管部门进行资格验证和登记,方可进行地震安全性评价工作。
省外单位在本州行政区域内从事地震安全性评价工作,必须持有国家地震局核发的《建设工程地震安全性评价许可证书》。
第十五条 无地震安全性评价资质或者超越资质级别及规定的业务范围从事地震安全性评价工作的,其评价结果无效,由县级以上地方人民政府负责管理地震工作的行政主管部门或者机构没收违法所得,并处以1万元至3万元的罚款。
第十六条 从事地震安全性评价工作的单位,必须严格执行国家和省地震行政主管部门发布的工程场地地震安全性评价工作规范,向委托单位提供地震安全性评价结果并提供相关基础资料。
第十七条 从事地震安全性评价及抗震设防要求管理的工作单位,同时负责咨询工作,也应当严格执行财政、物价部门制定的收费标准,不得擅自增加收费项目或提高收费标准。
第十八条 经上级业务主管部门评审后未获通过的地震安全性评价报告,承担地震安全性评价工作的单位应按要求做好相应补充工作,所需费用由承担单位自负。
第十九条 违反本规定有关条款,不进行地震安全性评价的或者不按照根据地震安全性评价结果确定的抗震设防要求进行抗震设防的,由县级以上地方人民政府负责管理地震工作的行政主管部门责令改正、并处以1万元以上10万元以下的罚款。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议,也不提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十一条 国家工作人员在地震安全性评价及抗震设防要求管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在机关或上级主管部门给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 本规定自发布之日起30日后执行(1996年颁布的《临夏回族自治州工程建设场地地震安全性评价管理规定》同时废止)。