我国不动产统一登记制度的行政法视角

云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋

摘要：根据物权法理论和国际通行做法,不动产登记应当以土地权利的登记为中心,由统一的机关进行。我国《物权法》也明确了国家对不动产实行统一登记制度。本文借鉴准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。并以行政法视角研究不动产统一登记制度的构建以激活行政法的物权保护功能。

关键词：不动产物权 不动产登记的性质 不动产统一登记制度


不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

一． 问题的提出：我国传统的不动产登记制度

由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多,另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则,如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。
（二）不动产登记机关不统一
根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。
在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。

二． 重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。
（一）传统学界观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。
3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。
工业和信息化部 科学技术部 财政部


关于加强工业节能减排先进适用技术遴选评估与推广工作的通知




各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团工业和信息化、科技、财政主管部门，有关行业协会，相关单位：　　
　　
　　为贯彻落实国务院《工业转型升级规划（2011-2015年）》和《“十二五”节能减排综合性工作方案》，工业和信息化部、科技部、财政部联合组织开展了国家科技支撑计划项目“重点行业节能减排技术评估与应用研究”，初步建立了工业节能减排技术遴选与评估方法，首批应用在钢铁、化工、建材等11个重点行业，筛选出600余项节能减排先进适用技术，完成了工业节能减排技术信息管理平台建设。为加快建立工业节能减排技术遴选、评估及推广长效机制，推进工业节能减排技术成果应用，现通知如下：
　　
　　一、充分认识加强工业节能减排先进适用技术遴选、评估与推广工作的重要性

　　工业是我国能源资源消耗和污染排放的主要领域，是节能减排工作的重点和难点。“十一五”以来，我国工业节能减排工作取得了明显成效，技术进步为实现国家节能减排目标发挥了重要作用。“十二五”我国仍处于工业化、城镇化快速发展阶段，能源资源和环境约束更加突出，节能减排难度加大，技术对节能减排的支撑作用日益凸显。目前我国各行业技术发展不平衡，行业内企业单位产品能耗和污染排放水平参差不齐，先进和落后技术装备并存。开展先进适用技术遴选、评估与推广工作，全面提升节能减排技术水平是建设资源节约型、环境友好型工业的重要途径，是促进工业转型升级的重要抓手。
　　当前工业节能减排技术筛选、评估与推广工作存在一些突出问题，成为制约“十二五”节能减排技术成果推广的瓶颈。一是尚未形成系统规范的节能减排技术遴选和评估体系，评价方法及标准缺失；二是工业领域广，技术种类多，缺乏技术指南和工程实践，难以满足企业多样化的技术选择需求，现有的技术推广目录与实际取得的效果差异较大；三是技术信息渠道不通畅，技术推广市场机制不健全，尚未形成有效的政策氛围。因此，当前迫切需要建立工业节能减排先进适用技术遴选、评估与推广的长效机制，强化节能减排技术管理，引导企业开展以节能减排为核心的技术改造，确保完成国家“十二五”节能减排目标。

　　 二、总体要求和主要目标

　　（一）总体要求
　　以科学发展观为指导，深入贯彻落实全国科技创新大会精神、《工业转型升级规划（2011-2015年）》和《“十二五”节能减排综合性工作方案》，以调整优化产业结构、加快推进技术进步为根本，构建节能减排先进适用技术遴选、评估和推广机制，引导企业采用新工艺、新技术和新装备，提升产业整体技术装备水平，提高能源资源利用效率，减少污染物产生和排放，促进工业转型升级。
　　一是坚持定量评估与专家评审相结合。遵循科学、客观的评估原则，采取技术经济与节能效益、环境效益相结合，定性与定量相结合，充分发挥技术专家和管理专家的作用，吸收企业技术用户参与，建立节能减排先进适用技术评估指标体系，形成系统规范的节能减排技术遴选方法和流程。
　　二是坚持突出重点与全面推进相结合。以重点行业、主体工艺、关键技术、重大装备为重点，逐步形成覆盖整个工业行业的节能减排技术遴选与评估体系。持续推进先进适用技术目录动态更新，体现技术动态发展，促进技术持续改进，形成节能减排技术遴选、评估与推广的长效机制。
　　三是坚持近期需求与长远目标相结合。针对工业行业节能减排技术需求，面向企业及时提供科学有效的节能减排技术解决方案。面向国家工业转型和产业结构优化的中长期战略目标，系统建立节能减排先进适用技术的遴选、评估和推广体系。
　　四是坚持政府引导与企业参与相结合。充分发挥政府在技术遴选、评估和推广应用工作中的引导作用，通过政策和制度创新，充分发挥企业的主动性和积极性，运用市场机制激励企业开展节能减排技术应用和技术改造。
　　（二）主要目标
　　构建科学合理的节能减排技术评估指标体系，开发先进适用技术的遴选方法与评估流程，先期筛选一批节能减排效果显著、适应我国国情和行业发展特点、有较大推广空间的先进适用技术，在关键领域和重点行业开展节能减排先进适用技术示范，推动节能减排技术推广服务体系建设，开发工业节能减排技术信息管理平台，完善节能减排技术成果推广保障措施，逐步形成覆盖整个工业行业节能减排先进适用技术遴选、评估和推广长效机制。

　　三、重点任务

　　（一）加快构建工业节能减排技术遴选、评估与推广机制
　　规范节能减排技术遴选与评估标准。建立统一、可操作性强的技术遴选和评估标准，形成规范化的评估流程。根据流程型、离散型和混合型行业特点，依照生产过程节能减排技术、资源能源回收利用技术、污染物治理技术和产品节能减排技术进行分类，建立适合行业特征的工业节能减排技术体系。根据工业节能减排途径和技术属性，构建和完善工业节能减排技术评估指标体系，统一评估指标的核算边界、计算方法和数据来源。编制工业节能减排技术评估规范性文件，制定技术调查、技术初筛、定量评估及综合遴选的标准流程，使技术遴选与评估有章可循。
　　建立定量与定性相结合的技术评估制度。鼓励采用多属性综合评估、生命周期评价、成本效益分析和专家辅助综合评估等定量化技术评估工具，提高评估过程的科学性和评估结果的客观性，充分吸收行业节能减排专家的经验对难以量化的评估指标进行定性判断。逐步扩大节能减排技术遴选、评估的领域和范围，及时总结经验，形成工业节能减排技术定量与定性相结合的评估制度。
　　定期组织节能减排技术申报。鼓励从事节能减排技术开发、节能减排设施建设、工业生产的企事业单位，按照技术遴选与评估的要求和规范进行申报。各地工业和信息化主管部门、行业协会应积极开展和组织节能减排新工艺、新技术、新装备的征集和申报。定期开展节能减排先进适用技术的遴选与评估，编制节能减排先进适用技术目录、节能减排先进适用技术指南和节能减排先进适用技术应用案例，为“十二五”工业节能减排技术推广和企业技术改造提供有力支撑。
　　（二）加强节能减排技术推广服务体系建设
　　建立节能减排技术推广服务机制。加快构建以企业为主体、市场为导向、产学研结合的技术推广服务体系，推动形成节能减排技术研发、技术转化和技术服务一体化的推广应用链条。支持节能减排技术标准与工程规范的研究制定，加快节能减排技术推广与产业化应用。逐步实现节能减排技术信息管理系统化和网络化，构建工业节能减排技术信息服务平台，实现节能减排技术的信息共享和技术产业化。
　　支持技术推广服务业发展。充分发挥工业节能减排技术创新战略联盟和行业协会的作用，建立节能减排技术评估与推广服务中心，促进第三方评估机构开展节能减排技术评估及咨询服务，扶持节能减排技术服务产业发展。建立节能减排技术推广多元化渠道，搭建各级各类节能减排技术服务机构与技术需求企业之间的交流平台。开展节能减排技术服务行业资格认证，建立节能减排技术服务信用体系，保障技术推广服务产业健康发展。
　　建立技术知识产权转让机制。推广知识产权质押融资和知识产权信托，制定知识产权评估作价标准，引导企业自主创新，推动知识产权技术转让使用，降低银行信贷风险，拓宽企业融资渠道。加强科技与金融的融合，建立企业贷款风险补偿机制，推进技术知识产权股权抵押融资，充分利用保险工具和科技风险投资。
　　（三）加强工业节能减排先进适用技术的推广应用
　　拓展节能减排技术推广应用途径。充分利用节能减排技术目录积极引导工业企业应用先进适用技术。以节能减排先进适用技术指南为依据，参考制定工业节能减排技术规范、单位产品能耗限额标准，鼓励中介机构、设计单位开展节能减排技术固定资产投资项目节能评估、企业能源审计和能效对标管理。依托节能技术服务公司，采取合同能源管理方式等市场化机制，促进节能减排先进适用技术的推广应用。
　　建立节能减排技术应用后评估机制。通过节能减排先进适用技术在企业的推广应用，建立一批工业节能减排先进适用技术应用示范工程，树立一批在技术推广应用工作表现突出、成效显著的优秀企业。持续跟踪并开展节能减排技术应用的后评估和企业用户评价，通过第三方机构动态评估技术发展状况，研究节能减排先进适用技术退出长效机制。

　　四、建立强有力的保障措施

　　（一）加强政府引导与组织协调
　　各级工业和信息化主管部门、行业组织应加强节能减排技术管理和政策引导，充分协调技术开发方、设计机构、技术服务企业和技术需求方等各利益相关方关系，调动各方积
　　极性，推进节能减排技术推广应用与利益共享。加快推进节能减排技术管理标准化、信息化，研究制定节能减排先进适用技术遴选与评估管理办法，建立节能减排技术推广与产业化激励约束机制，研究提出节能减排技术市场化政策措施。
　　（二）加大技术创新和推广资金支持
　　加大对节能减排科技工作的资金投入，在国家科技专项计划中安排工业节能减排亟需解决的关键共性技术和核心装备的研发。加大各级财政专项资金的支持力度，采用补助、奖励等方式，支持行业节能减排重大技术示范工程、高效节能减排装备和产品推广。认真落实技术推广应用的税收优惠政策。对节能节水、环境保护等专用设备，按照税收法律法规的规定，给予增值税进项税抵扣和企业所得税抵免。积极鼓励利用社会资金，引导金融、信贷机构支持中小企业实施节能减排技术改造。
　　（三）加强技术推广示范
　　选择关键领域、重点技术开展节能减排先进适用技术推广，形成一批由科技成果到产业化、由试点到示范的重大工程项目。面向典型企业因地制宜开展节能减排先进适用技术改造升级，形成一批节能减排技术应用示范的优秀企业。面
　　向产业集聚区开展节能减排产业链集成技术示范，形成具有重大推广价值的节能减排技术推广应用模式。
　　（四）加强人才培养和队伍建设
　　把节能减排先进适用技术作为重点用能企业能源管理负责人培训的必修课程。发挥高等院校、职业学校等教育机构节能减排相关专业的技术优势，为企业输送急需的技术创新人才、工程技术人员和节能减排管理人才。面向企业尤其是中小企业定期开展培训、参观学习、技术交流，提高企业节能减排技术和管理人员水平，为先进适用技术的推广提供人才保障。

　　五、研究成果发布

　　工业和信息化部、科技部、财政部组织清华大学、相关行业协会等30多家单位先行开展了“十一五”国家科技支撑计划“重点行业节能减排技术评估与应用研究”项目，初步形成了《工业节能减排技术评估指标体系与评估方法》（附件1），并在钢铁、石化、有色金属、汽车、轻工、纺织、电子信息、建材、装备制造、船舶、医药等11个行业开展技术遴选与评估，筛选出首批600余项节能减排先进适用技术，形成了《工业节能减排先进适用技术目录》、《工业节能减排先进适用技术指南》和《工业节能减排先进适用技术应用案例》（附件2，以下简称《技术目录》、《技术指南》和《应用案例》），建立了工业节能减排技术信息管理平台。现将部分成果予以公布，各有关单位应在此基础上，加强节能减排先进适用技术的推广应用，加大技术对产业结构升级和工业技术改造的科技支撑力度，推动工业增长方式转变。
　　《工业节能减排技术评估指标体系与评估方法》提出了工业节能减排技术评估指标体系，开发了多属性综合评估、生命周期评价、成本效益分析和专家辅助综合评估4种定量化评估方法，为各行业开展技术遴选与评估提供技术支撑。
　　《技术目录》介绍了技术原理、适用条件、节能减排效果、投资估算、运行费用、投资回收期、技术水平、知识产权和技术普及率，可作为加快重点行业节能减排技术推广普及，引导企业采用先进的新工艺、新技术和新设备的政策依据。
　　《技术指南》介绍了行业节能减排现状，技术结构和发展水平，阐述了《技术目录》中各项节能减排先进适用技术的原理、适用范围、主要技术环节和操作参数等，可作为企业选择先进适用生产工艺、开展节能减排技术改造，技术服务机构开展节能评估和能源审计、技术咨询和培训的技术规范。
　　《应用案例》选择具有行业代表性、应用效果良好的企业作为案例，介绍了技术应用概况、主要设备、节能减排效果、经济成本和技术优缺点，可作为节能减排先进适用技术的应用标杆和典型示范。
　　工业节能减排技术信息管理平台包括先进适用技术数据库、应用企业案例库和行业节能减排专家库，构建了技术初筛系统、辅助评估系统，可实现技术信息管理、技术定量评估、技术比选和统计分析等功能，可为工业节能减排技术遴选与评估、信息管理与服务提供技术支撑。
　　
　　附件：1. 工业节能减排技术评估指标体系与评估方法(详见jnjpfw.miit.gov.cn）
　　 2. 钢铁、石化、有色、建材、汽车、轻工、纺织、电子信息、装备制造、船舶、医药等11个行业《技术目录》和《技术指南》、《应用案例》(同上）
　　
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13917012/14844112.html


工业和信息化部 科学技术部 财政部

2012年9月19日