云南省曲靖市人民政府


曲靖市人民政府公告


第56号




《曲靖市实行廉租住房先租后售的实施意见》已经2011年2月23日曲靖市第三届人民政府第二十一次常务会议通过，现予公布，自2011年6月1日起施行。




曲靖市人民政府

二〇一一年四月一日



曲靖市实行廉租住房先租后售的实施意见



为加快解决城市低收入家庭住房困难，规范廉租住房管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔2009〕145号）有关精神，结合本市实际，制定本意见。

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观和党中央、国务院关于进一步加快解决城市低收入家庭住房问题的决策部署，根据当地财力和低收入住房困难家庭的经济承受能力，合理确定廉租住房租金和售房价格，由城市低收入住房困难家庭自愿选择租赁或购买廉租住房，逐步实现廉租住房建设投入的良性循环和可持续发展。

二、组织实施

市、县（市）区人民政府负责牵头组织实施廉租住房先租后售工作，市、县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）负责本级所建廉租住房的具体租售工作，发展改革、财政、税务、民政等部门按照各自职责做好有关工作。

三、廉租住房的出售

（一）出售廉租住房的房源

1.由全市各级人民政府出资建设的廉租住房；

2.由全市各级人民政府出资收购或回购的廉租住房；

3.由房地产开发企业在商品房和经济适用住房小区配建的廉租住房；

4.政企共建的廉租住房；

5.在乡（镇）中小学校和卫生院、计生服务站建设的周转廉租住房。

（二）出售廉租住房的政策途径

将要出售的廉租住房转为经济适用住房，按经济适用住房的政策出售，办理有关手续。

（三）出售价格的确定

廉租住房出售价格实行政府定价，依据经济适用住房的价格标准确定。各县（市）区应结合本地财力、低收入家庭的经济承受能力，并考虑房屋折旧因素，按照“成本价或略低于成本价”的要求确定本地出售价格，出售价格原则上不能低于成本价的80%。成本价比照经济适用住房的组价确定。具体出售价格，由发展改革部门会同住房和城乡建设部门（房管部门）核定。

（四）出售的对象

凡符合全市廉租住房实物配租保障范围，租住满一年以上，且有自愿购买意向的家庭，均可申请购买廉租住房。

申请购买廉租住房的低保家庭，不作为低保资格核定的前置条件。

（五）申请流程

1.享受廉租住房实物配租保障的家庭，向县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）申请购买现租住的廉租住房，由县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）征求民政部门的意见后审核批准。

2.经审核符合购买廉租住房条件的家庭由县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）在当地报刊进行公示，公示期不少于15个工作日。

（六）销售管理

1.符合保障条件的家庭购买廉租住房时，应与县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）签订《曲靖市低收入家庭购买廉租住房合同》（以下简称《购房合同》）。《购房合同》中应当就保障对象自愿购房的行为、首付款比例、购房款的支付方式、上市交易约束条件、物业管理、违约责任，以及对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等骗购廉租住房行为应当无条件收回住房等内容予以明确。《购房合同》格式统一由市住房和城乡建设主管部门制定。

2.县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）应按有关规定制定和落实出售廉租住房的申请、登记、审核、公示等制度，提高廉租住房保障工作规范化管理水平。

3.县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）应当将出售廉租住房情况、收取售房款情况，定期报市住房和城乡建设局、市财政局、市发展和改革委员会备案。

（七）付款办法及优惠政策

1.购买廉租住房，可以一次性付款，也可以分年度分次付款。一次性付款，给予售房款总金额8%的优惠。1年内付款的优惠5%，2年内分2次付款的优惠2%。分年度分次付款的期限不得超过3年，首付原则上不得低于售房款总额的30%，剩余部分可通过分年度分次付款的方式支付。

2.享受实物配租保障的家庭申请购买现租住廉租住房的，在与县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）签订《购房合同》后、购房款未缴清之前，按未交房款的比例缴交廉租住房租金。

（八）资金管理

1.县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门），要建立完备的租赁补贴、实物配租、出售廉租住房保障方式的明细账。要设立廉租住房保障资金专户，按照廉租住房资金的收入和支出进行分户核算，并健全廉租住房专项资金的财务核算制度，由同级财政部门监管，同级审计部门监督。

2.县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）出售廉租住房收回的资金，应当全额存入财政部门开设的出售廉租住房资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。

（九）廉租住房的产权及上市交易管理

1.保障对象交清购房款、房屋维修基金后，即可办理《房屋所有权证》。房屋权属登记部门应当在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“经济适用住房”、“有限产权”字样和准予上市交易的时间。

2.购买的廉租住房为有限产权。在办理《房屋所有权证》后，5年内不得上市交易。因特殊原因确需转让的，由县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）按购房人原实际支付购房款考虑折旧因素，并给予同期银行贷款利率单利结算利息的方法回购，用于补充保障性住房房源。

办理《房屋所有权证》后居住满5年，且住房条件改善的，经房屋所在地的县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）审查批准，原产权人按照相同地段普通商品房与廉租住房同期出售价差补缴土地收益等有关价款后，可办理《国有土地使用证》，即可上市交易。

3.已购廉租住房上市交易，应按房产交易时点的有关规定缴纳税费。

4.将所购廉租住房上市交易的家庭，不再属于住房保障对象，不得再次享受保障性住房政策。

5.已购的廉租住房上市交易后，其个人账户内的维修基金，应当变更手续后转入新购买人维修基金账户。

（十）物业管理

1.实物配租和出售的廉租住房应按照《物业管理条例》的规定，实施物业管理。住户应按规定缴交物业管理费。

2.已出售的廉租住房应按照《住宅专项维修基金管理办法》的有关规定建立维修基金制度并实施管理。购房人应按有关规定缴纳共用部位、共用设施设备维修基金，由县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）存入在银行开设的维修基金专户，同时应建立个人维修基金账户。

四、监督管理

（一）县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）应与同级财政、国土资源、发展改革、民政、税务等部门加强沟通与协作，切实推进廉租住房保障工作的实施。市住房和城乡建设局、市财政局、市发展和改革委员会等部门，依照各自职责对廉租住房建设、专项资金使用、实施保障等工作情况进行业务指导和监督检查。

（二）对在廉租住房租赁、出售工作中以权谋私、玩忽职守的，依法追究有关责任人的责任。

（三）对擅自将廉租住房按商品房出售、出租或改作其他用途的，县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）应根据有关规定依法进行查处，追究有关责任人员的责任。

（四）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗购、骗租廉租住房的个人，已入住廉租住房的，由县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）无条件限期收回住房，同时责令其按市场平均租金补交房租；未入住的，由县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）无条件收回住房，并依照有关规定追究责任。对出具虚假证明的单位和经办人员，依法追究有关单位负责人和经办人的责任。

（五）对擅自将廉租住房购买资格进行转让或将已购廉租住房私下进行交易的，由县（市）区住房和城乡建设部门（房管部门）无条件收回住房，造成的一切经济损失由保障对象和购买者自行承担，并在3年之内不得重新申请廉租住房。

五、其他规定

企业出售共建的廉租住房，按照本意见实施。财政补助资金须从售房款中扣除，上缴共建方的同级财政。保障对象购买廉租住房的情况，报户口所在地的住房和城乡建设部门（房管部门）备案，抄送市住房和城乡建设局。

关于非法转受让公司股权行为之法律责任分析
（优仕联律师事务所 王政 律师）

现代社会，有关“财产”的外延可以说越来越大，除了看得见的车辆或房屋等动产或不动产物品外，知识产权、商誉、债权、股权、有价证券、保单等无形的财产性权利亦被普遍接受为财产。而且社会越发达，这种无形财产的重要性愈发被突显。时至今日，从财富创造角度讲，这种无形财产的重要性可以说已经大大超过了有形财产的重要性。所以目前法律所保护的诸多权利，大都与无形的财产性权利的保护有关。本文无意对所有的无形财产权利保护展开论述，而只是选取大家非常熟悉但又极容易被忽视的一种财产性权利——即公司股权的非法转让和受让（以下简称“转受让”）问题所产生的法律责任展开分析，希望籍此能引起人们更多的对股权这种财产性权利保护问题的反思。

一、法律实践中关于非法转受让公司股权的几种表现形式。就非法转受让公司股权的行为，在具体的法律实践中，我们主要发现存在几下几种表现形式：第一种情形，为逃避公司或个人债务而发生的非法转受让公司股权的行为。主要表现为对已经被司法机关查封、扣押或冻结且明确要求不得转移的股权进行转受让的行为和为了防止公司股权被司法机关采取查封、扣押或冻结措施而为的公司股权转移行为。第二种情形，以非法占有为目的，公司负责人员利用职务之便，直接将公司或企业的股权转移到自己个人名下或者自己指定的人员（包括虚构的人员）名下的行为。第三种情形，为谋取个人利益，国有公司或企业的直接负责人或管理者将国有公司企业低价折股卖给第三方的行为。第四种情形，为了逃避债务或转移资产，通过虚假评估的形式用劣质公司的资产或股权去置换优质公司股权的行为，即通常所说的“资产或股权置换”行为。此外，还包括其他比较隐蔽的公司股权转受让行为，如利用表面形式合法的所谓公司重组或管理层期权设计模式等变相转移、稀释或受让公司股权的行为。

二、关于非法转受让公司股权的构成要件或法律特征。非法转受让公司股权与合法转受让公司股权是一个相对立的概念，二者具有不同的构成要件或法律特征。通过实证分析，我们认为，构成非法转受让公司股权的行为具有以下的法律特征：（一）转受让主体的动机或目的违法，对转受让双方主体而言，不管是为了逃避债务、还是为了私自占有亦或为谋求其他的非法利益，其主体为转受让行为的动机或目的是非正当的、是为法律所禁止的。（二）转受让的标的是代表一定财产性权益的公司股权，而非其他有形的机器设备或物品资产或财产。（三）转受让双方所采取的手段具有多样性和隐蔽性，从公司工商登记变更的手续看，似乎不存在任何瑕疵或违法之处，但是背后往往存在假冒其他股东签名或盖章、搞虚假评估报告或虚假审批手续等违法行为。（四）公司股权转受让双方往往存在私下串通行为，且公司股权转受让行为明显侵害了第三方利益（包括转让方或公司的债权人、公司其他股东）、集体利益或国家利益（变相侵吞集体或国有资产）。（五）股权的受让方往往对所受让的股权没有支付任何实质的合同对价或支付的对价与获得股权所对应的实际资产利益差异巨大。（六）在非法转受让公司股权行为中，往往有法院等司法机关、工商行政登记管理部门或国有资产管理部门的工作人员介入，如司法机关作出虚假的关于公司股权的判决、国有资产管理部门违规出具审批手续、工商行政登记管理部门故意错误登记等，使非法转让公司股权行为的法律责任关系异常复杂，不容易分清。

三、关于非法转受让公司股权的所可能引发的几种法律责任。从目前法律的规定看，对非法转受让公司股权的行为即可引起民事方面的责任，又可引起刑事方面的责任，还可引起对个别国家机关或工作人员的行政赔偿或处分责任。（一）关于民事责任的承担方式，一般是确认非法转受让公司股权的行为无效或可撤销行为。（二）关于刑事责任的承担方式比较复杂，根据转受让双方的目的或动机差异、所采用的股权转移的手段、所侵害的法律关系或所造成的实际损害后果不同，一般非法转受让公司股权的行为涉嫌触犯的罪名包括：1、拒不执行已生效的法院判决罪（刑法第313条）；2、隐藏、转移或变卖已被司法机关查封、扣押或冻结财产罪（刑法第314条）；3、贪污罪（刑法第382条，对国有企业或公司负责人将国有企业或公司股权转移到个人名下的行为）；4、职务侵占罪（刑法第271条，对非国有企业或公司负责人利用职务之便将非国有企业或公司股权转移到个人名下的行为）；5、国有公司、企业或上级主管部门直接负责人员徇私舞弊罪（刑法第169条，对国有企业或公司负责人将国有企业或公司股权低价转让，造成国有资产流失的行为）。（三）关于行政责任的承担情况实践中比较少见，一般指工商行政管理部门对不符合工商变更登记的股权非法进行变更登记所引发的行政责任，或国有资产管理部门滥用行政职权所引发的行政责任等。我们在处理公司事务的法律实践中发现：对非法转受让公司股权的行为，实践中基本是通过民事诉讼方式或其他非法律手段（如通过媒体报导，有关人员主动纠正错误等）来进行解决的，通过追究有关人员刑事责任或通过追究行政责任手段解决问题的非常少见。

四、目前法律对打击非法转受让公司股权行为所存在的不足和无奈。我们目前无法回避的一些事实是：司法实践中，当事人通过转移股权进行债务逃避的行为日渐普遍；大股东侵害小股东利益或控股股东不经公司股权或股份持有人许可直接私下转移小股东工商登记股权的行为也时有发生；原本属于集企业性质公司产权最终通过一系列的运作，企业的股权主要转移到控制集体企业的领导或亲属名下；国有企业资产每天都在大量流失，其中违法或不规范的股权转受让行为是造成国有资产流失的一种主要途径方式。对股权转受让行为，其间会涉及到相当多的法律专业知识，对有关人员所采用的股权转受让手段的合法性问题，一般社会公众很难作出判断、很难发挥其有效的监督作用的。实践中，通过追究民事责任的方式来解决非法转受让公司股权的问题，往往会拖上个一年半载，费时费力最终可能对违法者们无关痛痒，起不到很好的解决问题作用。若通过刑事手段，往往更加困难，除非涉及到国有公司或企业还有点可能，因为司法部门害怕卷入不必要的民事或经济纠纷，对涉及非法转受让公司股权的行为向来就反映比较冷漠，好象公司股权根本不是什么财产似的。就连刑法第271条和第382条规定中所指的公共财务是否包括公司股权的问题，不少司法人员都存在疑惑，更不用说去让他们追究有关人员的刑事责任了。至于追究行政责任的问题，则与“民告官”有联系，启动程序难，打赢官司就更难了。法律对非法受让公司股权的惩罚更是名不见律典。所以，对打击非法转受让公司股权行为，我们的立法和执法都存在严重不足，我们的执法环境更是让想严肃执法试图打击非法转受让公司股权行为的举措变得更加无奈！
五、强化打击非法转受让公司股权行为的必要性和社会意义。（一）法律有一个很重要的功能就是维护和保障财产的所有权制度，当一种法律不能有效地维护或保障财产的所有权时，那么这种法律制度的运作肯定存在问题，它对社会财产制度的稳定肯定不会产生好的影响。（二）当我们的法律只注重惩罚那些从个人或单位组织手中骗取、侵夺或转移少量的现金、有形的资产或设备行为，而对那些通过股权移转登记骗取、侵夺大量的公有或私有财产性权益的行为不去打击或制止时，那么这种法律的公正性肯定会受到社会的质疑，肯定会让人产生“窃钩者诛，窃国者为诸侯”的慨叹。（三）当我们的刑法只对那些购买少量的有形犯罪财产适用窝藏、转移、收购或销售赃物罪（刑法第312条）进行处罚，而对与公司股权转让方恶意串通非法受让价值数百数千万元甚至上亿元的公司股权行为置之不理时，那么我们刑法的漏洞也未免太明显了吧，几乎是等同于鼓励人去骗取、侵夺公有或私有财产并对人采取怎样的方式可不会被追究刑事责任进行暗示。（四）当我们对国有公司的工商登记管理制度和国有资产增值和保值的监管制度纯粹成为一种形式时，我们倒不如对国有资产来一个全面的评估，该分的分、该卖的卖，买不起的人可分期付款，省下让少数人老惦记着这份“家业”，也不利于净化和培养我们企业领导干部“全心全意为人民服务”的工作作风。

结语：我们认为，针对当前社会中存在的各式各样的非法转受让公司股权行为、针对国有资产严重流失的现状、针对采用股权转让方式实行的侵害个人、公司或其他单位组织合法财产权益的行为，必须出台专门的法律或法规来整治或规范公司股权转受让行为；我国刑法“对非法转受让公司股权的行为”也要规定几个专门的罪名，强化打击非法转受让公司股权的行为的力度，以更好地保护公司股东和其他利害关系人的合法权益。

2006年2月1日