广东省云浮市人民政府


云浮市城区小区建设规划管理办法

云府[2003]11号

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市小区规划建设管理，促进小区的土地利用和各项建设合理发展，确保城市建设按总体规划实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号）、《广东省房地产开发经营条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部令第22号）等法律法规，结合本市实际制定本办法。

第二条 本办法所称小区是指按照国家的规定，经市人民政府批准，在城区内设立的工业小区、商住小区等各类小区。

第三条 为有利于城市经济社会的发展，城市小区规划建设必须按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，必须符合城市总体规划，并遵守本办法。

第二章 规划设计

第四条 小区必须依法编制小区规划，小区规划必须依据城市总体规划，并按照小区总体规划阶段和小区详细规划阶段进行编制。

第五条 编制小区规划必须符合城市规划行政主管部门提出的规划设计要求和城市勘测的技术规范，并应当由具备城市规划设计资格的单位负责。

第六条 小区详细规划经依法审批后，方可进行土地转让和建设；经批准的小区详细规划，任何单位和个人不得擅自改变、修改或调整，确需修改或调整的，必须报原批准机关审批。

第三章 建设用地规划管理

第七条 城区小区内城市国有土地使用权出让(划拨)前，必须向城市规划行政主管部门办理建设用地规划许可证；没有规划部门核发的建设用地规划许可证，土地部门不得提供土地。

小区内城市国有土地使用权转让，应以经批准的小区详细规划为依据; 小区详细规划应报市国土资源管理部门备案。

第八条 小区内通过出让获得的城市国有土地使用权转让时, 转让双方应签订国有土地使用权转让协议书。受让方先持转让协议书向城市规划行政主管部门办理规划变更登记，取得建设用地规划许可证和规划设计条件及附图后，方可到国土资源管理部门办理土地使用权属证明。

经城市规划行政主管部门审定的规划设计条件及附图，不得擅自变更；确需变更的，必须先经城市规划行政主管部门批准，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。

第九条 违反本办法第七条、第八条规定的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。

擅自改变规划设计条件及附图或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，城市规划行政主管部门不予办理建设工程报建审批手续。

第四章 建设工程规划管理

第十条 在小区进行建设应遵循先地下、后地上的开发原则，所有基础设施应与小区建设同步进行。

各类建设工程，包括道路、桥梁、涵洞、供电、供水、给排水、电讯、电视等地下管线（网）工程及市政和其他公共设施开发建设单位必须持建设用地规划许可证、土地使用权属证明和其他法定文件，向城市规划行政主管部门及相关部门提出申请，经审查批准并核发建设工程规划许可证和完成工程施工报建后，方可进行建设；没有领取建设工程规划许可证的建设项目，有关商业银行不得为其提供建设资金贷款。

第十一条 小区的城市基础设施、市政、公共设施等工程完工后，必须向城市规划和建设行政主管部门申请办理竣工验收，验收合格的，发给合格通知书（建设工程规划验收合格证，工程质量验收合格证）；未经验收或验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接电、接水及房屋产权确认手续，并限期整改。

第十二条 小区开发经营企业必须在小区建设工地悬挂规格为100厘米×150厘米的告示牌，告示牌应设置在小区主要出入口或其它容易看见的位置，其内容包括：建设单位所开发建设项目的总平面布置图、项目名称、建设用地规划许可证号、建设规模（建筑总面积、楼房层数、间距、配套设施等）、规划行政部门的监督电话等；小区内的新建、扩建永久性房屋建筑工程以及位于道路两侧的临时性房屋建筑工程，在施工期间须在建设工地悬挂规划许可告示牌，以增加市民的知情权和方便实施监督管理。告示牌由市城市规划行政主管部门监制。

第十三条 小区的城市基础设施、市政、公共设施等建设工程竣工验收后六个月内，必须向城市规划行政主管部门提交所有竣工资料（包括相关部门的现场签证），由城市建设档案馆归档备案。

第十四条 小区内的一切建设工程一律由城市规划行政主管部门开线、验线。

第五章 法律责任

第十五条 违反法律法规及本办法规定进行开发建设的项目，城市规划行政主管部门不给予报建审批，已建设的，一律不予竣工验收，不得交付使用，并依据《中华人民共和国城市规划法》和有关法律法规的规定依法予以处罚。

第十六条 当事人对城市规划行政主管部门作出的处罚不服的，可按《行政复议法》的规定申请复议，也可直接向人民法院起诉。

当事人不按期履行行政处罚的，作出处罚决定的机关可视其具体情况，申请人民法院强制执行。

第十七条 在城市小区规划建设管理过程中，城市规划行政主管部门或其他有关职能部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成小区规划建设管理失误的，视其情节，给予党纪、政纪处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章 附 则

第十八条 各县（市、区）城区小区建设规划管理可以参照本办法执行。

第十九条 本办法由市法制局负责解释。

第二十条 本办法自公布之日起施行。

该他项权证能注销吗？

樊斌杰

一、案情介绍
1、设定抵押前房屋被法院"查封"
黄甲与黄乙因债务纠纷诉诸修水县人民法院。1999年8月27日，修水县人民法院作出（1999）修民初字第482号民事判决，由被告黄乙给付黄甲债务款44728元，其中40000元自1997年11月15日起按月利率2%计息。限在本判决生效后一个月内连本带息一次付清。判决生效后，修水县人民法院于2000年12月18日作出（2000）修执字第482-1号民事裁定，裁定查封黄乙购买座落在县城百汇街南三巷13号六楼二单元房屋一套。2000年12月18日，黄乙在一份送达文件栏填有"民事裁定书"的送达回证受送达人签名或盖章栏签了自己的名字。黄乙同认送达回证上的字是他签字签的，但这个裁定是否是查封房子的不清楚。被查封的房屋所有权人为徐某，证号为36515，徐某与黄乙属夫妻。该送达回证无案号，受送达人栏为黄乙。法院查封时，未通知财产所在地的基层组织或被执行人所在工作单位；未向有关管理机关发出协助执行通知书；未责令被执行人将房屋产权证交人民法院保管；未加贴封条也未张贴公告。
2、 被"查封"的房屋办理了他项权证
2001年8月2日，徐某因需资金周转，以夫妻共有的座落于县城百汇街南三巷13号六楼602室向修水县农村信用合作社联合社抵押贷款，并签订了房地产抵押合同。同日，徐某和修水县农村信用合作社联合社共同向修水县房产管理局申请抵押押登记，黄乙在房地产抵押合同和抵押登记申请书等文书上签了字。2001年8月6日。修水县房产管理局颁发了房屋他项权人为修水县农村信用合作联社，房屋所有权人为徐秀凤的2001-58号房屋他项权证。
3、房地产抵押合同被法院确认无效
2002年9月20日，修水县人民法院作出（2002）修执字第482-号民事裁定，将被执行人黄乙座落于县城百汇街南三巷13号六楼602室房屋一套抵给申请执行人黄甲偿还债务。即该房屋归黄治新所有。但该民事裁定书未送达给黄乙和徐某。2003年12月6日，黄甲以黄乙为被告，以修水县农村信用社营业部为第三人，向修水县人民法院请求确认被告与第三人签订的房地产抵押合同无效。被告辩称，本人用该房产抵押贷款属实，但法院查封房屋本人并不知晓，未得到任何手续。法院审理后认为，被告明知房屋被法院查封，仍用该房屋抵押贷款，而该房屋属不得抵押之财产，故该抵押行为就认定为无效。于2004年3月19日，作出（2004）修民初字第59号民事判决，判决被告黄乙与第三人修水县农村信用社营业部签订的房地产抵押合同无效。
4、 房屋他项权证被注销
2004年5月26日，修水县人民法院向修水县人民法院签发了（2000）修执字第482-1号协助执行通知书，请求协助将将本院查封并已抵付的黄乙座落于县城百汇街南三巷13号六楼二单元房屋壹套过户给黄甲。2005年4月12日，修水县房产管理局依据修水县人民法院（2000）修执字第482-1号协助执行通知书要求，决定注销徐水秀的2001-58号房屋他项权证。修水县农村村信用合作社联合社不服该决定，向修水县人民政府提出复议。复议机关撤销了修水县房产管理局注销《房屋他项权证》的决定并责令修水县房产管理局自收到本决定之日起五日内重新作出具体行政行为。2005年7月25日，修水县房产管理局以设立抵押权的房屋在办理抵押登记手续之前已被修水县人民法院查封，抵押人在办理该房屋抵押登记时，故意隐瞒事实，且设立抵押权的合同已被修水县人民法院认定无效，应视为丧失了房屋权属登记的必备要件，该抵押传遍申报不实为由，决定注销2001-58号房屋他项权证。
5、 提起行政诉讼
2005年9月2日，修水县农村村信用合作社联合社以修水县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证行为依据错误为由，提起行政诉讼，请求法院撤销注销2001-58号房屋他项权证的决定。法院审理后认为，该决定未送达给第三人徐秀凤、黄乙，其行为违反法定程序。遂依据《中华人民共和国国诉讼法》第五十四条第（二）项第3目和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉苦于问题解释》第五十七条第二款第（三）项之规定判决确认修水县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证的决定无效，并限修水县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。
二、评析
1、法院"查封"的民事裁定书应视为未送达，不生法律效力。即使送达了，但因缺少必要的公示程序，其效力不得对抗善意的第三人。
2、徐某有权以座落于县城百汇街南三巷13号六楼602室的私有住房设立抵押，徐某、黄乙与修水县农村村信用合作社联合社共同向修水县房产管理局申请房屋抵押登记，手续完备，材料真实，符合法律规定的必备要件：①有主合同（借款合同）和抵押合同；②有抵押人的房屋所有权证；③有抵押人的身份证。
3、法院确认抵押合同无效违法。抵押合同生效必须具备登记要件，未经登记不发生法律效力。按我国现行的法律制度，房地产权属登记是一种行政确认行为，只有登记的行政行为被撤销或确认为无效，房地产抵押合同才无效。在房地产抵押合同未登记前，该合同还未生效。合同还未生效，却确认为无效，这种确认无效的判决显然是错误的。
4、修水县房产管理局注销房屋他项权证无事实和法律依据。依担保法和城市房屋权属登记管理办法，房屋权属登记部门办理他项权登记时只就下列文件的内容真实性和形式的合法性进行审查：①主合同（借款合同）和抵押合同；②抵押人的房屋所有权证；③申请人（自然人）的身份证；④权利人和他项权利人的共同申请。本案申请人提供的登记材料内容真实、形式合法，完全具备登记的法定要件。修水县房产管理局注销房屋他项权证无任何事实和法律依据。
5、法院判决"限修水县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。"适用法律错误。《行政诉讼法》第五十四条规定的一审判决共有四种形式：维持判决、撤销判决、履行判决、变更判决。《若干问题解释》第五十七条又增加了两种新的判决形式：驳回原告诉讼请求判决和确认判决。本案一审法院采用的是确认判决而非撤销判决。故其依照《行政诉讼法》第五十四条（二）项第3目：人民法院经过审理，具体行政行为有违反法定程序的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为之规定判决"限修水县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。"适用法律错误。
三、相关链接
《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条 人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）４１．对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。
对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。
既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。
４６．人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。
财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
第二十六条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国担保法》第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十四条 办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国房地产管理法》第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
《城市房屋权属登记管理办法》第十一条 权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证上的姓名。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律、法规错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条　人民法院认为被诉具体行政行为合法，但不适宜判决维持或者驳回诉讼请求的，可以作出确认其合法或者有效的判决。
　　有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：
　　（一）被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；
　　（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
　　（三）被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。
作者单位：江西东太律师事务所