抚顺市城市房屋租赁管理办法
辽宁省抚顺市人民政府
抚顺市人民政府令第154号
《抚顺市城市房屋租赁管理办法》业经2010年12月10日市政府第24次常务会议审议通过，现予发布。
代市长 王桂芬
二〇一〇年十二月二十三日
抚顺市城市房屋租赁管理办法
第一条 为加强城市房屋租赁管理，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上从事房屋租赁、实施房屋租赁管理的单位和个人均应遵守本办法。
实行政府定价的公有住房的房屋租赁不适用本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 以下行为视为房屋租赁：
（一）以承包、联营、联销、合作、入股等名义，将房屋提供给他人使用，获取固定收益或者分成收入而不负盈亏责任的；
（二）以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用并获取收益的；
（三）以其他方式变相出租、转租房屋的；
（四）法律、法规规定应当视为房屋租赁的其他行为。
第五条 房屋租赁应当遵守国家法律、法规，遵循平等、自愿原则。
第六条 市房产行政主管部门是本市房屋租赁行政主管部门。市房屋租赁管理机构具体负责房屋租赁管理工作。
公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。
民防行政部门负责人防工程的租赁管理。
土地、物价、财政、工商、税务、卫生等部门按照各自职责，对房屋租赁实施监督管理。
第七条 出租划拨土地上的房屋，房屋所有人应当按照有关规定办理土地有偿使用手续，缴纳相关费用。
第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证书或其他合法权属证明的；
（二）产权权属有争议的；
（三） 共有房屋未取得共有人同意的；
（四） 属于违法建筑的；
（五）经房产管理部门认定为危险房屋，不能继续使用的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（七）位于依法发布的房屋拆迁公告范围内的；
（八）有关法律、法规规定禁止出租的。
第九条 房屋租赁当事人应当依法签订书面租赁合同。
房屋租赁合同一般应包括下列内容：
（一）当事人的姓名或者名称及地址；
（二）房屋座落、结构、面积、附属设施和设备等自然情况；
（三）房屋用途，租赁期限；
（四）租金数额及交付方式；
（五）房屋维修责任；
（六）转租的约定；
（七）变更和解除合同的条件；
（八）违约责任和争议解决方式；
（九）当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订或者变更之日起30日内，共同到市房屋租赁管理机构办理登记备案手续。
第十一条 办理房屋租赁登记备案应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证或其他合法权属证明；
（二）租赁双方当事人身份证件或主体资格证明；
（三）房屋租赁合同；
（四）出租人与房屋所在地公安派出所签订的《出租房屋治安责任保证书》；
（五）出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；
（六）出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明；
（七）转租房屋的，须提交原出租人同意的证明；
（八）法律、法规规定的其他文件。
第十二条 房屋租赁当事人变更、提前解除租赁合同的，应当于15日内办理变更、注销登记备案手续；
房屋租赁期满续租的，应当按照本办法规定，办理房屋租赁登记备案手续；
房屋租赁合同期满，租赁合同自动失效，不需要办理合同登记备案注销手续。
第十三条 经出租人同意，承租人可以在租赁期限内将承租房屋的部分或者全部转租给第三人。转租房屋的，当事人双方应当于30日内共同到市房屋租赁管理机构登记备案。
第十四条 房屋租赁证是房屋租赁行为合法有效的凭证，是承租人经营场所、居住场所合法的凭证。
单位和个人租赁房屋从事生产经营活动，申办注册营业执照、年检及办理税务登记时，应当出具房屋租赁合同和房屋租赁证。
第十五条 房屋租赁证不得伪造、涂改、转借、转让。
房屋租赁证遗失的，可以向市房屋租赁管理机构申请补发。
第十六条 房屋出租人应当遵守下列规定：
（一）不得向未成年人或无合法有效身份证明的单位和个人出租房屋；
（二）发现承租人有违法犯罪活动的，或有违法犯罪嫌疑的，应及时报告公安机关；
（三）持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向属地公安派出所申请登记，与公安派出所签订治安责任保证书；
（四）协助有关行政部门依法实施房屋租赁管理；
（五）法律、法规的其他有关规定。
第十七条 房屋承租人应当遵守下列规定：
（一）如实提供合法有效的身份证明，配合相关部门管理；
属于外来人员的，应在3日内到公安派出所申报暂住登记；
（二）按照规划用途、结构、消防安全要求等使用房屋，不得擅自改变房屋规划许可确定的使用性质，或实施其他违法建设行为；
（三）不得利用出租房屋从事违法犯罪活动；
（四）遵守出租房屋所在小区物业管理规定，不得侵害其公共利益和其他业主合法权益；
（五）法律、法规的其他有关规定。
第十八条 房屋租赁应依照下列规定缴纳租赁手续费。
非住房租赁手续费按照指导租金标准的1%缴纳，由租赁双方各承担50%。
住房租赁手续费按套缴纳，每套80元。
房屋租赁手续费由市房屋租赁管理机构负责收取，纳入市财政预算管理。
第十九条 从事房屋租赁业务的经纪机构应当遵守下列规定：
（一）查验当事人、代理人的证件、委托书和房屋所有权证明；
（二）如实为当事人提供房屋租赁信息；
（三）告知当事人办理房屋租赁登记备案手续；
（四）建立房屋租赁业务记录；
（五）与属地派出所签订《中介机构出租房屋治安管理责任状》，完成每笔房屋租赁中介业务后，如实填写《中介机构出租房屋、承租人信息采集登记簿》，在3日内上报属地公安派出所；
（六）法律、法规的其他有关规定。
第二十条 城市房屋租赁行政主管部门应当建立房屋租赁信息网络，开辟信息发布渠道，定期为当事人提供信息服务，对房屋租赁信息实行动态管理。
第二十一条 城市房屋租赁行政主管部门应当对从事房屋租赁业务的经纪机构加强管理，并建立其从业信用档案。
第二十二条 城市房屋租赁行政主管部门应当加强与公安、税务、工商、卫生等部门以及街道、居民（社区）委员会的协调配合，建立信息共享制度，互通房屋租赁信息。发现利用出租房屋从事违法活动的，应当及时告知有关部门。
公安、税务、工商、卫生等部门发现当事人未办理房屋租赁登记备案的，应当及时告知城市房屋租赁行政主管部门。
第二十三条 居民（社区）委员会应当协助城市房屋租赁行政主管部门和公安、税务、工商、卫生等部门做好出租房屋的管理工作。
第二十四条 违反本办法第十条、第十二条、第十三条规定，当事人未在规定时限内办理登记备案手续的，由城市房屋租赁行政主管部门责令限期补办；逾期仍未办理的，对住宅租赁当事人处以200元以上500元以下罚款，对非住宅租赁当事人处以1000元以上5000元以下罚款。
第二十五条 违反本办法第十五条规定，伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证的，违反本办法第十六条、第十七条、第十九条规定，房屋出租人、承租人、中介机构不履行治安职责的，以及妨碍、阻挠房屋租赁管理人员执行公务的，由公安机关依法进行处罚。
第二十六条 房屋租赁管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 本市行政区域内建制镇的房屋租赁管理参照本办法执行。
第二十八条 本办法自2011年3月1日起施行。2003年6月19公布的《抚顺市城市房屋租赁管理办法》（试行）（市政府第100号令）同时废止。
政府实现社会公民权这一积极权利的物质基础是其依据政治权力所取得的税费收入，税收一般被认为是政府代表国家强制、无偿取得的，是对纳税人的财产权某种意义上的“侵害”，当然，这种“侵害”是有社会公民权这一积极权利的实现为其正当性支持的，只是，这种“侵害”适可而止。也就是政府凭借政治权力，通过强制性征税或征费的手段实现对国民收入的再分配，并藉此建立起以社会保障和其他财政支出为核心内容的收入再分配体系。
财政责任超限会诱发财政危机
经济发展对社会保障的促进作用，表现在它为社会保障提供着相应的财政基础，而这是任何社会保障项目赖以启动并实现其预定目标的先决条件。“如何调整政府所从事的各项服务性活动，或者如何控制政府为提供这些服务而筹集和管理由它支配的物质资源的工作，乃是极为繁复的问题。……应当将政府的强制性活动和垄断权严格限定在实施正当行为规则、保卫国防和征收税款以及资助政府活动三个方面。”[18]笔者认为，这种限定仍然不足够，政府最终花掉的支出要比实际需要大得多，因此，政府对其自身进行改革是非常必要的，这有助于政府更有效地专注于其主要经济、社会目标，从而使得在不过多地牺牲经济和社会福利的条件下压缩财政支出成为可能。社会保障是以经济手段来解决各种特定的社会问题，财务风险大，一旦发生经济危机，必然波及整个社会。社会保险基金的筹集方式由费改为税，政府的角色将由责任分担者转为完全责任者。社会保险预算将与政府公共预算等形成并表的复式预算体系，保险对象的范围也将由可选择性与阶层性扩大到普遍性或全民性的，其资金性质将由劳动者公共后备基金转变为政府财政资金。一旦社会保障基金的收支完全纳入复式预算体系，政府应对社会风险的财政责任如果不受控制，就很可能会诱发财政危机。
社会保障领域的危机主要表现为财政危机，即社会保障基金收支出现财政赤字，进而影响社会保障制度的正常运转，并影响整个财政预算的平衡甚至总体经济平衡。某种程度上，社会保障作为一种强有力的社会再分配手段，实质上是劳动者与退休者、高收入者与低收入者、就业者与失业者、健康者与患病及残障者、幸运者与不幸者之间的利益调整与再分配，因此，政府处理财政危机的政策取向，不外乎是“合理调适上述不同阶层的利益格局，并通过对已有的社会、经济政策作适度调整等措施加以缓和与化解……要防止、控制或消除社会保障的潜在危机，还必须采取相应的经济措施”。公共财政的本质决定了政府是系统性社会风险的最终承担者，但是，如若政府应对社会风险的责任不受限制，就有可能发生财政风险。而政府承担应对社会风险的责任理应有所谦抑的理论依据在于其不能过度侵害国民财产权。现代社会风险的防范和化解难度也超过了以往，风险社会中的社会保障的重要性不言而喻，有关社会保障的理论和制度的研究也历久弥新。本文试图另辟的蹊径是：基于均衡保护国民财产权和社会公民权的视角，研究政府应对社会风险的责任的有限性问题，确立以公民的社会基本权为限度的政府责任。
我国2004年《宪法修正案》规定：“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度”。社会保障，是指国家和社会保证有困难的劳动者和其他社会成员以及特殊群体成员的基本生活并逐步提高其生活质量。各国社会保障的基本功能都是保障公民的基本生活、维护生活稳定、促进经济发展、保持社会公平和增进国民福利。从社会保障的基本原理及其制度功能来看，社会保障资金的支出似乎是不可削减、无法讨论的。同样，发达国家的社会保障制度也可能因政府无限承担应对社会风险的责任而面临财政危机，例如，美国政府为了应对老年社会保障基金的亏空危机，就提出了各种政策建议，最有代表性的是多次调整职工退休年龄：将现行65岁零4个月的退休年龄提高到67岁，甚至鼓励人们尽可能延长工作年限，包括不领取退休金而继续工作到70岁。美国学者也明确提出：“要么提高税率，要么削减福利，才能使美国老年社会保障体制走出困境。”[21]美国社会保障信托基金作为美国预算中最大和最重要的信托基金项目，建立在基于现期纳税与未来收益的互惠交换的支出承诺的基础上。社会保障信托基金“促进了社会保障的财政独立性，把财政开支与财政常规控制过程隔离开来”，“社会保障不会遭到削减，除非社会保障机构内部认定存在所谓‘偿付危机’”。
中国台湾学者将Social Security直译为“社会安全”，不无道理：社会保障制度，是一种“旨在确保社会性安全的国家政治制度，亦即国家为推行福国利民的社会政策，立法制定制度，谋求国民生活普遍获得安全保障，免于生活资源之匮乏而濒临于危险”。对于社会保障的概念，很多学者作出了界定，也有学者进行了梳理，“社会保障的概念创造了一项基本权利：所有人，无论自下而上靠工作为主，或者无工作能力，都应得到生活的保障，甚至包括他的家庭成员。这就是新型的社会权利”。社会保障制度的设立，与政府应对社会风险的责任的法治化有着密切的关联，“若没有完善的社会安全制度保护社会中之成员，则一旦发生意外使全家生活陷入困境。且原来微薄的薪资已几乎无法进行储蓄，又需增加支出以应付突发状况，使人们所负之社会风险更大”。社会安全与社会福利是现代国家的重要政策目标，包括社会预护、社会补偿以及社会促进及社会扶助三大领域。现代的社会风险无处不在，社会成员面对种种社会风险，如何作出合理的选择与决策，是避免或克服其损失、满足其基本生活需要的重点，也是防范或化解社会风险、保持经济与社会稳定发展的关键。
如果政府为提供社会保障而支出的财政资金不受限制，可能导致财政危机的发生。尽管财政收支有法定预算控制，但预算付诸执行时往往可能出现各种各样的变数，使得原来就已经不那么平衡的预算，可能为实现经济稳定增长目标而出现更加严重的财政赤字，最终产生极大的财政风险。“正是在这个意义上，财政危机比金融危机[经济危机亦同此理]更值得关注，因为金融危机也会转化为财政危机，并最终由政府财政来‘买单’。就国家的层面而言，财政危机的发生对执政者而言是致命的，而这种宏观经济问题的出现，也将会使社会成员的经济安全权都无从得到保障。由政府无限承担应对社会风险的责任而引致的财政危机，反映出由经济与人口危机所引起的社会保障的资金收入来源困难，包括人口老龄化、失业率上升、职业伤害风险高居不下和医疗保健制度安排不尽合理等因素，亟待制度上的调整和理论上的调适。某种程度上说，“社会保障的财政危机是经济制度危机加剧的表现与要素，也是为使社会保障制度适应经济危机而采取的措施的结果和原因……危机中的社会保障制度的财政失衡触目惊心，所尝试的种种调整手段都旨在遏制互助性社会支出的增长”。
北安法院 于旭芳