山东省烟台市人民政府


烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法

(2004-01-29 烟台市)


第一章 总 则
　　第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，搞活房地产市场，促进存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称已购公有住房，是指我市城镇居民和职工根据城镇住房制度改革政策的规定购买的原有公有住房。本办法所称经济适用住房，是指城镇居民和职工根据经济适用住房的有关政策规定，按照市人民政府规定的价格购买的住房（含安居工程和集资合作建设的住房）。本办法所称上市交易，是指已购公有住房和经济适用住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。
　　第三条 本办法适用于本市行政区内已购公有住房和经济适用住房（以下简称已购住房）首次上市交易的管理。
　　第四条 市房产管理局是本市已购住房上市交易主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。各县市区房产管理部门负责县市区辖区内已购住房上市交易的管理工作。
　　第五条 已购住房的所有权归个人所有，除法律、法规、规章及本办法规定限制上市交易的外，任何单位不得限制上市交易。

第二章 上市交易条件与程序
　　第六条 已购住房上市交易，必须经房产管理部门批准，并提交下列材料：
　　（一）已购住房上市交易审批表；
　　（二）房屋所有权证书；
　　（三）身份证和户口薄；
　　（四）共同居住的年满十八周岁以上家庭成员签署是否同意出售意见；
　　（五）原售房单位签署同等条件下是否保留优先购买权的意见并盖章；标准价购房的，应与原售房单位签定收益分配合同。
　　房屋买卖的需提交买卖合同；互换的需提交互换合同；已抵押的需提交抵押权人书面同意证明；赠与的需提交赠与人出具的赠与书；继承的需提交被继承人的遗嘱或法定继承人的书面资料；析产的需提交析产单；典当的需提交典当契约。
　　第七条 已购住房上市交易按下列程序办理：
　　（一）向房屋所在地的房产管理部门提出申请并填写已购住房上市交易审批表；
　　（二）房产管理部门对上市交易审批表进行审核，并自受理申请之日起15日内作出批准或不予批准的决定；
　　（三）批准后，当事人双方签定合同并办理公证；
　　（四）当事人双方持批准文件和合同15日内到房产交易机构办理房产交易手续；
　　（五）自受让人领取房屋所有权证之日起，30日内由受让人持房屋所有权证书到房屋所在地的土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
　　第八条 有下列情形之一的已购住房不得上市交易：
　　（一）所有权有纠纷的；
　　（二）已被列入拆迁公告范围内或经鉴定为危房的；
　　（三）法院依法查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（四）已抵押、典当但未经抵押权人或出典人书面同意的；
　　（五）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
　　（六）擅自改变住房使用性质的；
　　（七）违背房改政策规定多购住房或已购住房又租住执行政府定价的公有住房，且未按有关政策规定退房的；
　　（八）法律、法规、规章及政策规定限制或其他不宜上市交易的。

第三章 交易税费征收的种类及标准
　　第九条 已购住房上市交易，相关税种按下列标准征收：
　　（一）已购住房居住超过1年的上市交易时，免征营业税；居住不足1年的上市交易时，营业税按销售价减去购入原价后的差额征收；
　　（二）个人购买自用普通住宅，契税暂按交易额的1.5%征收；继承、析产的免征契税；
　　（三）已购住房上市交易时，暂免征土地增值税；
　　（四）已购住房上市互换的，视为买卖，免征营业税，契税暂按互换差价的1.5%征收。房屋互换价格以房地产管理部门指定的有房地产评估资质的评估机构评估的价格为准（下同）；
　　（五）已购住房因赠与、抵押、典当而发生权属转移的，视同出售。受赠人、抵押权人、承典人为自然人的，契税暂按评估价格的1.5%征收；受赠人、抵押权人、承典人为法人的，契税按评估价格的3%征收；
　　（六）已购住房上市交易时，印花税按交易额的0.5‰向交易双方分别征收；房产证印花税按每证5元向持证人征收。
　　第十条 已购住房上市交易后，1年内再按市场价格购买住房，视同产权互换，契税按互换规定征收。
　　第十一条 已购住房上市交易，按交易额的0.5%交纳交易服务费，交易服务费由交易双方分摊。
　　第十二条 已购住房上市交易，由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。
　　第十三条 已购住房上市交易实行价格申报制度。具体价格由交易双方协商议定。申报价格明显低于市场价格的，房屋所在地的房产管理部门应指定有评估资质的评估部门进行评估，税费收缴基数以评估价格为准。
交易双方当事人对评估价格有异议的，可自接到评估价通知书之日起15日内向房产管理部门提出复核申请，房产管理部门自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。

第四章 罚 则
　　第十四条 按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第八条规定，将不准上市交易的已购住房上市交易的（含私自交易的），由房屋所在地房产管理部门责令纠正，并处以1万元以上3万元以下罚款。
　　第十五条 将已购住房上市交易后，不得再向单位或政府要求解决住房；不得再租住公房；也不得再按房改政策规定购买公房和购买享受政府优惠政策所建设的住房。
　　第十六条 按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市交易出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第十五条规定，非法租住、购买公房和政府优惠政策所建住房的，由房屋所在地房产管理部门责令退回已租、购住房，并处以1万元以上3万元以下罚款；或按房屋所在地的商品住房价格补交房款，并处以1万元以上3万元以下罚款。
　　第十七条 各相关部门要严格按照本办法规定办理有关手续，严禁玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿。否则，严厉追究有关人员的责任，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则
　　第十八条 本办法涉税规定未尽事宜，按国家有关规定执行。
　　第十九条 本办法自发布之日起施行。



安徽省铜陵市人民政府办公室


铜陵市人民政府办公室关于印发《铜陵市专利权质押贷款管理暂行办法》的通知




县、区人民政府，各有关单位：
经市政府同意，现将《铜陵市专利权质押贷款管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。






铜陵市人民政府办公室
2012年11月14日




铜陵市专利权质押贷款管理暂行办法



第一条 为推进科技金融结合，进一步拓宽铜陵市科技型企业融资渠道，促进专利技术的实施与转化，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国商业银行法》、《专利权质押登记办法》、《贷款通则》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称专利权质押贷款，是指借款人将自己拥有的专利权向融资性担保机构作质押，由融资性担保机构向贷款人提供担保，取得贷款人一定数额的贷款，并按期偿还贷款本息的一种贷款方式。
本办法所称贷款人，是指依法设立、可以在本市经营贷款业务的银行业金融机构。
第三条 拟质押专利权必须具备以下条件：
（一）已被国家知识产权局授权的发明专利或实用新型专利，且法定有效期限到期日至少为质押期限到期日的两年后；
（二）不存在知识产权纠纷；
（三）不涉及国家安全与保密事项；
（四）专利技术已应用到生产实践中并形成产业化经营规模，具有较好的市场潜力和良好的经济效益。
第四条 贷款额度、期限和用途。
（一）专利权质押贷款的额度原则上不超过专利权评估价值的40%，且最低贷款额度为30万元人民币，最高贷款额度为200万元人民币；
（二）专利权质押贷款期限为1年，续贷次数不得超过2次；
（三）专利权质押贷款只能用于技术研发、技术改造、流动资金周转等生产经营活动，不得用于有价证券、股票、期货等高风险的投资经营活动。
第五条 专利权质押贷款担保费率不得超过担保贷款额的1.5%。鼓励贷款人对专利权质押贷款给予适当的利率优惠。
第六条 专利权质押贷款风险补偿资金纳入《铜陵市人民政府关于印发铜陵市中小企业贷款风险补偿资金管理暂行办法的通知》（铜政〔2009〕28号）合并管理。
第七条 参与专利权质押贷款的融资性担保机构，须具备以下条件：
（一）取得《融资性担保业务经营许可证》，实收资本不少于5000万元；
（二）成立时间满3年，其中开展融资性担保业务2年（含2年）以上；
（三）具有良好的商业信誉和风险防范措施，年代偿率均不超过3%。
第八条 开展专利权质押贷款业务的融资性担保机构须向市科技局（知识产权局）申请备案。申请备案时，应提交以下材料：
（一）担保备案申请书；
（二）营业执照副本原件及复印件；
（三）近3年的财务报表及完税证明；
（四）担保机构内部管理制度和风险控制制度。
第九条 经审核符合条件的融资性担保机构，由市科技局（知识产权局）出具同意开展专利权质押业务的确认函。
第十条 本办法所称借款人须具备以下条件：
（一）在本市依法注册登记的企业法人；
（二）企业生产的专利产品属于《科技部、财政部、国家税务总局关于印发〈高新技术企业认定管理办法〉的通知》（国科发火〔2008〕172号）中《国家重点支持的高新技术领域》所确定的范围，具有较好的市场前景，有较高的科技含量，符合国家产业政策和环保要求；
（三）企业有专门从事研发的部门或机构，有原始性创新、集成创新、引进消化吸收再创新等可持续的技术创新活动，上一年度研发经费占企业销售收入的4%以上；
（四）企业近2年连续盈利且利润能够保持稳定增长；或企业成立不到2年，上年度销售收入500万元以上，利税率30%以上；
（五）企业财务制度健全，年度会计报告经会计师事务所审定；
（六）融资性担保机构、贷款人认为其它应具备的条件。
第十一条 借款人申请专利权质押贷款应提交以下材料：
（一）企业法人营业执照副本原件及复印件；
（二）拟质押的专利授权证书原件及最近1年度专利权维持费交费证明及复印件；
（三）企业近2年的财务报表及完税证明或企业当年财务审计报告；企业成立不到2年的应提交申请日以前企业财务报表或企业当年财务审计报告；
（四）专利权为两人以上共有的，应提供全体专利权人同意质押的书面证明材料；
（五）国家知识产权局专利登记簿副本；
（六）以实用新型专利权出质的，应出具国家知识产权局做出的专利权评价报告；
（七）专利权价值评估报告。
第十二条 贷款程序。
（一）借款人向市科技局（知识产权局）提出质押贷款书面申请，市科技局（知识产权局）在7个工作日内初审相关材料，对符合条件的出具推荐意见；
（二）借款人持市科技局（知识产权局）的推荐意见到备案的融资性担保机构报送相关资料，由融资性担保机构及其认定的贷款人共同对借款人进行考察；
（三）达成贷款意向的，借款人与融资性担保机构签订专利权质押合同、贷款人与融资性担保机构签订保证合同、借款人与贷款人签订借款合同；
（四）借款人持专利权质押合同、保证合同、借款合同等相关材料，到国家知识产权局办理专利权质押登记；
（五）在借款人办妥专利权质押登记等相关手续、贷款人与借款人签订借款合同后，贷款人在7个工作日内向借款人发放贷款；
（六）借款人将保证合同、借款合同、专利权质押合同、专利权质押登记证明等复印件报市科技局（知识产权局）备查。
第十三条 贷后管理。
（一）市科技局（知识产权局）应定期查询被质押专利权的法律状态，督促借款人维护被质押的专利权合法有效。发现问题及时向贷款人和融资性担保机构通报，提出处理建议和意见；
（二）融资性担保机构要会同有关部门，定期检查借款人质押的专利权状态及变化，了解被质押的专利权市场行情及变现能力，提高担保成功率；
（三）贷款人在进行贷后监控时，有权依据贷款合同监督贷款资金用途，并应持续关注借款人的经营状况、财务状况、偿债能力以及被质押专利权的价值变化情况，采取有效措施防范和控制信贷风险。
第十四条 正常还贷、续贷及逾期代偿。
（一）借款人按借款合同的约定履行全部义务后，贷款人或融资性担保机构应在借款合同终止的同时将相关证明资料交还借款人；
（二）借款人有续贷意愿的，应提前2个月向市科技局（知识产权局）提出申请，并提供年度财务会计报告和审计报告，市科技局（知识产权局）应及时与融资性担保机构、贷款人对企业考察，对借款人财务状况进行评价，认为借款人产品利润增速明显或投资规模明显扩大的，给予续贷；
（三）借款人申请续贷后应及时向市科技局（知识产权局）重新提交专利权质押合同、保证合同和借款合同；
（四）借款人逾期不偿还贷款本息时，贷款人通知融资性担保机构，同时抄送市科技局（知识产权局）。融资性担保机构和贷款人共同向借款人催讨；
（五）经催讨，借款人仍不能偿还全部本息，贷款人可按规定向融资性担保机构发出担保履约通知书，同时抄送市科技局（知识产权局）。融资性担保机构在接到担保履约通知书之日起15日内即对催讨无果的担保债务先行代偿。
第十五条 风险补偿。融资性担保机构在先行代偿担保债务后，可持申请表、保证合同、担保履约通知书、现金支付证明等材料，向市财政局申请兑现风险补偿资金。具体兑现程序按《铜陵市人民政府关于印发铜陵市中小企业贷款风险补偿资金管理暂行办法的通知》（铜政〔2009〕28号）规定执行。
第十六条 追偿和质押专利权处置。
（一）融资性担保机构在取得专利代偿权后，市科技局（知识产权局）应积极配合融资性担保机构追偿及质押专利权处置；
（二）对于故意、恶意转移质押贷款资金的借款人，市科技局（知识产权局）应配合融资性担保机构向法院起诉，追究其法律责任；对借款人还贷确有困难、申请延期还款的，还款日最多延缓1年；对借款人被合并或收购的，合并或收购方必须在合并收购之日起30日内还款；
（三）融资性担保机构追偿或处置质押专利权所得代偿资金的财政支付部分必须在15日内划转到市财政专户。超出代偿资金的部分，扣除追偿成本后应全额返还给借款人。
第十七条 除本办法以外，鼓励贷款人、融资性担保机构及相关中介服务机构在有关法律、法规和政策允许范围内，积极探索多种形式的专利权质押贷款。
第十八条 对在担保、借款、还款过程中弄虚作假、骗取风险补偿资金的行为，由相关部门依法依纪严肃处理。
第十九条 本办法由市科技局（知识产权局）、市财政局负责解释。
第二十条 本办法自公布之日起施行。