【案件概况】
　　2011年4月2日，被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向张某购买上述房屋，房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》，该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币（以下币种均为人民币）2万元，但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付中介服务费2万元整；2、诉讼费由被告承担。
　　原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策，并口头询问被告有无购房资格，被告告知其在上海工作且有公积金，有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，因此没有购房资格，被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
　　【法院判决】
　　被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
　　【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为，法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一，房产中介在什么样的情况下可以主张中介费？按照《合同法》相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》，而且也具备了房地产买卖合同的主要条款，应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外，如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费，一般因按照约定优先处理。
　　第二，限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言，其提供的房源信息应当真实，本案系争房屋权属清晰，是可以交易的，能否交易成功，取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，非中介所应尽的义务，而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见，法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然，杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项（如房产政策等）如实报告义务，而且应提供相关告知证据，以防止纠纷产生。
第三，中介费与房产中介的工作量是否挂钩？司法实践中，中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的，并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后，就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务，才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
　　【法规政策】
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布，该通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

交通部


交通行业内部审计工作规定
1996年3月6日，交通部

第一章 总 则
第一条 为了建立健全交通行业内部审计制度，加强内部审计工作，根据《中华人民共和国审计法》和《审计署关于内部审计工作的规定》，结合交通行业的实际情况，制定本规定。
第二条 交通行业内部审计是我国审计体系的重要组成部分，是交通主管部门和企事业单位实施内部监督，依法独立检查会计帐目及相关资产，监督财务收支真实、合法、效益的行为。
交通主管部门、国有企事业单位，以及法律、法规、规章规定的其他单位，依法实行内部审计制度，以加强内部监督，遵守国家财经法纪，促进廉政建设，维护单位合法权益，改善经营管理，提高经济效益。

第二章 机构和人员
第三条 下列单位应当设立独立的、与本单位其他职能部门同级的内部审计机构：
（一）双重领导港口；
（二）部属运输、港口、施工、工业企业；
（三）部属船检、救捞、科研、设计、院校等事业单位；
（四）部属长江、珠江航务管理局等事业单位；
（五）其他需要设立内部审计机构的单位。
部属海（水）监单位应根据工作需要，设立独立的、与其他职能部门同级的内部审计机构。
其他审计业务较少的单位，应设置与其他职能部门同级的专职内部审计人员。
各省、自治区、直辖市交通厅（局）应按当地的有关规定，设置相应的审计机构。
各交通企事业单位的所属单位的内部审计机构，由各单位确定。
各省、自治区、直辖市交通厅（局）所属单位及地、市、县级交通主管部门的内部审计机构的设置，由各交通厅（局）根据具体情况确定。
各级交通主管部门和企事业单位可根据需要，设立总审计师。
第四条 内部审计机构应配备与其承担的审计任务相适应的内部审计人员。
内部审计人员按干部管理权限的规定任免。内部审计机构的负责人和未设内部审计机构的专职审计人员的任免，应当事前征得上一级主管审计机构的同意。
内部审计人员应保持相对稳定。
第五条 内部审计人员应具备良好的政治素质，具有较高的审计、会计业务水平和必要的经济、工程技术专业知识。
内部审计人员应接受岗位培训。
第六条 内部审计人员的初级、中级专业技术职务资格的考试和聘任，按照国家有关规定执行。
部属单位内部审计人员的高级职称考评工作，由部统一组织进行。双重领导港口和各省、自治区、直辖市交通主管部门内部审计人员的高级职称考评工作，参照当地有关规定办理。
第七条 内部审计人员的外勤工作享受适当补贴，具体标准比照当地审计机关的有关规定执行。
第八条 内部审计人员应当依法审计、忠于职守、坚持原则、客观公正、廉洁奉公、保守秘密，不得滥用职权、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守。
第九条 内部审计人员依法行使职权受法律保护，任何组织和个人不得打击报复。

第三章 职 责
第十条 内部审计机构在本部门、本单位主要负责人（厅长、局长、经理、院长等）的直接领导下，依照法律、法规和政策，以及本部门、本单位的规章制度，独立行使内部审计监督权，并报告工作。
第十一条 审计署驻交通部审计局负责领导部属单位和指导、监督全国交通行业的内部审计工作；地方交通主管部门的审计机构负责领导所属单位和指导、监督本地区交通内部审计工作；各单位内部审计机构负责领导所属单位的内部审计工作。
交通企事业单位的审计机构应服从上级主管部门或单位审计机构的业务领导，并报告工作。
交通主管部门的审计机构应接受上级交通主管部门审计机构的业务指导和监督，并报告工作。
交通主管部门和企事业单位的审计机构应当接受审计机关的业务指导和监督。
第十二条 交通主管部门和企事业单位的审计机构领导所属单位内部审计工作的主要职责是：
（一）按照法律、法规和本部门、本单位领导的要求，制定内部审计工作发展规划和规章制度。
（二）检查、督促所属单位按照国家有关规定建立健全内部审计机构，配备内部审计人员。
（三）下达年度审计工作计划，明确工作重点，提出具体工作要求。
（四）检查、督促内部审计机构和审计人员按照有关规定进行内部审计工作。
（五）按工作计划开展审计和审计调查。
（六）组织内部审计理论研究，培训内部审计人员。
（七）总结、交流、宣传内部审计工作经验，表彰内部审计先进单位和个人。
第十三条 交通主管部门的审计机构指导、监督本地区交通行业内部审计工作的主要职责是：
（一）按照法律、法规要求，制定内部审计工作发展规划和规章制度。
（二）指导、监督下级交通主管部门按照国家有关规定建立健全内部审计制度。
（三）提出年度审计工作要求。
（四）指导、监督内部审计机构和审计人员按照有关规定进行内部审计工作。
（五）组织行业性审计和审计调查。
（六）组织内部审计理论研究，培训内部审计人员。
（七）总结、交流、宣传内部审计工作经验，表彰内部审计先进单位和个人。
第十四条 内部审计机构对本部门、本单位及所属单位的下列事项进行审计和评审：
（一）财务计划或预算的执行和决算；
（二）财务收支及其有关的经济活动；
（三）经济效益；
（四）内部控制制度；
（五）交通专项资金（公路养路费、运输管理费、客货运附加费、车辆购置附加费、港口建设费、以港养港资金以及养老保险基金等）的征收、使用、管理及效益；
（六）建设项目的预（概）算、决算；
（七）经济责任；
（八）国家财经法规和部门、单位规章制度的执行；
（九）驻外机构或境外项目的经营管理与效益；
（十）审计机关、上级内部审计机构委托和本单位领导交办的其他审计事项。
第十五条 内部审计机构对本部门、本单位与境内外经济组织兴办合资、合作经营企业及合作项目等的合同执行情况，资金投入、财产经营状况及其效益，依照有关规定，进行内部审计监督。
第十六条 内部审计机构可以对本部门、本单位经济管理中的重要问题开展审计调查。
第十七条 内部审计机构应当向上级审计机构报送下列资料：
（一）内部审计工作发展规划、年度审计工作计划及工作总结；
（二）审计统计报表（含软盘数据）；
（三）审计意见书和审计决定，及重要的审计报告、审计调查报告；
（四）严重违反财经法规、严重损失浪费、贪污贿赂案件的专案审计报告；
（五）本部门、本单位内部审计工作规章制度；
（六）内部审计工作信息、经验材料；
（七）其他有关资料。
第十八条 内部审计机构应按有关规定，积极开展审计电算化工作。

第四章 权 限
第十九条 在审计管辖范围内，内部审计机构的主要权限是：
（一）要求本部门、本单位有关部门及所属单位，报送计划（包括财务、信贷、生产、基建等）、预算、决算和有关报表等资料。
（二）审核凭证、帐表、决算，检查资金和财产，检测财务会计软件，查阅有关文件和资料。
（三）对审计所涉及的有关事项进行调查，并索取有关文件和资料等证明材料。
（四）参加生产、经营、财务和经济管理等方面的有关会议，参与研究和制定有关的规章制度。
（五）参与经济合同签订、对外投资决策、产业结构调整、设备更新和技术改造等重要经济决策活动。
（六）对正在进行的严重违反财经法规和严重损失浪费的行为，经本部门、本单位负责人同意，作出封存有关帐册、资产等临时制止决定。
（七）对阻挠、妨碍审计工作及拒绝提供有关资料的，经本部门、本单位负责人批准，可以采取必要的临时措施，并提出追究有关人员责任的建议。
（八）提出改进管理、提高效益的建议和纠正、处理违反财经法规行为的意见。
（九）对违反财经法规的行为，按照有关规定进行处理；对严重违反财经法规和造成严重后果负有直接责任的人员，提出处理建议。
（十）对审计工作中的重大事项，可向上级审计机构直接反映。
第二十条 交通主管部门和企事业单位在本部门、本单位管理权限范围内，应授予内部审计机构经济处理、处罚的权限。

第五章 程 序
第二十一条 内部审计工作的主要程序是：
（一）根据上级部署和本部门、本单位的具体情况，拟订审计工作计划，报经本部门、本单位负责人批准后实施。
（二）实施审计前，应拟订审计方案，确定审计范围、内容、方式和时间，并通知被审计单位；被审计单位应积极配合与协助，并提供必要的工作条件。
（三）对审计事项，应取得证明材料，记入审计工作记录，写出审计工作底稿；审计工作记录应由相关人员签章认证。
（四）审计终结，提出审计报告，征求被审计单位的意见。
（五）根据审计报告和被审计单位的书面意见，拟出审计意见书和审计决定，连同审计报告和被审计单位的书面意见，一并报送本部门、本单位负责人审批。
（六）将经批准的审计意见书和审计决定送达被审计单位；被审计单位必须执行审计决定，并在规定的期限内以书面形式报告执行结果。
（七）被审计单位对审计意见书和审计决定如有异议，可向内部审计机构所在单位负责人提出，该负责人应当及时处理；在未作出新的决定之前，原审计意见书和审计决定仍然有效。
（八）对采纳审计意见和执行审计决定的情况，应进行检查；对主要项目，应进行后续审计。
第二十二条 内部审计机构对办理的审计事项，应建立审计档案，并按审计署和交通部关于档案管理的有关规定办理。
第二十三条 内部审计的工作成果，经测评后，可以作为审计机关、社会审计组织等工作的参考依据。

第六章 奖 惩
第二十四条 对审计工作成绩显著的内部审计机构，有突出贡献的审计人员，以及揭发、检举违反财经法规，保护国有财产的有功人员，本单位和上级审计机构应给予表彰和奖励。
第二十五条 内部审计人员泄露秘密、以权谋私、徇私舞弊等，可根据干部管理权限的规定，给予行政处分，情节严重构成犯罪的，可提请司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 对违反本规定的单位和个人，由其主管部门或单位在法定职权范围内，根据情节轻重，给予行政处分、经济处罚，或者提请有关部门处理。

第七章 附 则
第二十七条 交通行业非国有经济组织开展内部审计工作，可参照本规定的有关条款执行。
第二十八条 各省、自治区、直辖市交通厅（局），部属及双重领导单位，可根据本规定制定实施办法，并报部备案。
第二十九条 本规定由交通部负责解释。
第三十条 本规定自发布之日起施行。1989年8月9日发布的《交通行业内部审计工作暂行规定》同时废止。